本報訊記者張歆閆立良昌校宇

6月21日，第一批上市9只公募基金REITs邁入兩歲生日。公募基金REITs市場打開至今，經歷過擴充、擴募，由示范點邁進常態發售新的發展階段，完成了量不斷增加和質不斷提升。

前不久，《證券日報》新聞記者融合京津冀一體化、深圳東進戰略、環渤海經濟區等設施行業發展主線任務，在第一批公募基金REITs中選擇3只并對底層資產進行調查，采訪幾年來金融市場如何跟基礎設施建設銷售市場造成發展趨勢共鳴點，資產經營方與基金托管人探索出什么發展趨勢工作經驗，及其社會各界就接著擴大有效投資、產生投資融資穩步發展賦予的遠見卓識。

盤活存量資產

投資融資穩步發展

據眾多組織計算，新老基建共震下，在我國基礎建設的總量經營規模已經超過上百萬億人民幣。但基礎建設也是有著非常明顯的薄弱點——財產偏重、開發周期長、民間資本參與性比較有限，必須促進健全社會化、標準化的投資融資管理體系。而公募基金REITs恰好是補足這一薄弱點的重要專用工具。黨的二十大匯報明確提出“提升基礎設施建設合理布局、構造、性能和信息系統集成，搭建智能化基礎設施建設管理體系”，“十四五”整體規劃確立布署要“促進基礎設施建設領域不動產投資信托基金（REITs）持續發展，合理盤活存量資產，產生存量資產和新增加投入的穩步發展”。

的時間回放進2020年4月底，中國證監會、發改委聯合發文示范點通告，運行基礎設施建設公募基金REITs試點。同一年8月份，發改委公布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》、中國證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（下稱《指引》），產生“1+2”管理制度體系，一個全新的投資融資銷售市場適度考慮。通過逾一年的銜枚疾進，第一批9只公募基金REITs商品于2021年6月21日在滬深交易所首次亮相，不僅僅做大做強了基礎設施建設存量資產，也合理填補了國內投資管理銷售市場的商品空缺。

得益于銷售市場基本組織建設及配套措施的日趨完善，第一批公募基金REITs發售幾年來運行平穩，整體來看合乎市場預測。截止到2023年6月20日收市，9只商品上市后復權后均值漲幅為11.70%，大幅度超越同時期滬深指數300指數值，每日平均成交額為0.16億人民幣，日均換手率1.21%，總體高過海外成熟市場。

談起基礎建設市場和資本市場精彩紛呈連接，中航首鋼集團生物質燃料密閉式基礎設施建設證券基金（下稱“中航首鋼集團綠能REIT”）私募基金經理宋鑫對記者追憶稱，“往往坐上公募基金REITs‘頭班車’，源于中航基金管理有限公司（下稱‘中航股票基金’，新項目基金托管人）和首鋼集團有限責任公司（下稱‘首鋼集團’，新項目原始權益人大股東）的‘謀情’。”

據宋鑫詳細介紹，首鋼集團一部分存量資產尚需進一步做大做強，所以對發展趨勢公募基金REITs十分重視與支持，明確提出了積極協調多層次資本市場，進一步提升權益性資金實力和集團公司證券化水準。除此之外，首鋼集團全資子公司、中航基金第二大股東——北京市首鋼基金有限責任公司也和中國人壽保險構建了Pre-REITs純股權基金，適用產業發展規劃。

記者在招商局光輝科技園內調查招商蛇口產業基地密閉式基礎設施建設證券基金（下稱“博時蛇口產園REIT”）擴募底層資產（下稱“光輝新項目”）時，招商局光輝科技園區有限公司總經理付驍龍表明，招商蛇口根據發售公募基金REITs，有效地提高了產業園區運營水平，完成產業園業務流程“由再入輕”，加快搭建招商蛇口產業園業務流程的全新發展方式。

“非常期待狀態是前期募資專項資金一部分用以后續擬擴募新項目，產生資產及資產的優良翻轉，從而實現公募基金REITs不斷做大做強固定投資的初心。”付驍龍說。

幾年來，理想化已經一點點照進現實。

廢棄物“轉現記”天天都在中航首鋼集團綠能REIT的底層資產首鋼集團生物質燃料新項目工廠開演。此項目包含日常生活垃圾焚燒爐發電、餐廚垃圾清運處理等服務，主要經濟來源為生活垃圾處置服務費用、餐廚垃圾清運處置費及其售電花費。新項目專業技術人員向記者介紹，“新項目工廠就像一個‘大胃’，一天能‘消化吸收’3000噸生活垃圾處理和150噸餐廚垃圾，‘吐出來’120萬度電。”

盡管每日與廢棄物相處，但廠區內的職工干勁十足。問到緣故，宋鑫表露，“為進一步提升底層資產的升值空間，確保運營管理能力高效長期穩定，就以成本定價的形式授權委托運管機構提供經營，與此同時創建實施細則考核制度。新項目發售幾年來，運管組織贏得了鼓勵分為，有效推動了工程項目的管理提升。”

金投平安不動產物流倉儲配送密閉式基礎設施建設證券基金（下稱“金投平安不動產REIT”）是首批9只公募基金REITs里的立減滬股物流倉儲配送類項目。記者在調查中注意到，倉儲物流園不但能提供一份專屬空間，更容易靈敏認知產業鏈脈沖，深度和廣度推動產業發展。

6月份，青島氣溫不斷攀升，均值年進出口貿易檢測值1000億的青島前灣保稅區也一片火爆，區域內的前灣港區萬噸巨輪匯集，橋吊聳立眾多，集裝箱卡車往來賬戶不斷……金投平安不動產REIT最近落地式擴募的底層資產之一——青島市平安不動產便位于此。

正逢“618”大促銷，一家在青島平安不動產園內租用面積達2.8萬平方（樓高10米）、主營業務護膚品的跨境電商賣家出現異常繁忙。該公司員工向記者介紹，“企業往往將庫房設在青島市平安不動產，恰好是看中物流園區的地理優勢及與做為高標倉的建立、管理方法質量和效率。公司自2020年將業務拓展至青島市后，通過3年變化，現階段一線入區貿易總額超60億美元。”

平安不動產我國副總裁、資產運營負責人楊敏介紹說，所說高標倉，即標準化倉儲物流設備，它并不是真正意義上的庫房或是倉儲管理，反而是具有網絡資源給予者的身份。

這一點在物流園區與另一租賃戶的默契配合里也有反映。該租賃戶是一家以海關清關、物流倉儲配送及運送為主營業務的第三方物流企業，距今10年發展歷程。現階段，青島前灣保稅區內數量眾多的外資公司都為該第三方物流企業的潛在用戶社會群體，楊敏表明，“青島市平安不動產有著高品質倉儲物流室內空間，為企業發展在高標準業務上鎖住新增訂單增強了關鍵籌碼。”

是我國產業發展規劃、企業技術創新、人才流失極為重要的物理環境與平臺，產業園都將適用產業鏈迭代更新的經濟效益轉化為競爭優勢。

“大家之所以選擇進駐招商局光輝科技園區，是因為它所提供的生產制造施工環境合乎大家國際大客戶要求，幫我們接到跨境電商業務訂單信息。”一家“果鏈”主要負責人對記者表示。而據招商局光輝科技園區有限責任公司市場經理路丹詳細介紹，許多企業正在和招商局光輝科技園一同快速增長。

除開降低企業成本核心資產、賦能產業更新，公募基金REITs的另一核心是讓基礎建設投資融資彼此在資本市場造成“化學變化”。從第一批9只公募基金REITs商品公布的2022年年度報告來說，基礎設施建設財產銷售業績表現優秀，產生相對穩定的能夠分派現金流量和一定比例年底分紅。依據以2022年12月31日為基準日分紅狀況，總計能夠分派額度約35.39億人民幣；目前為止，第一批9只產品都是對2021年及2022年的盈利公布分紅公告，總計年底分紅約34.87億人民幣，占具體能夠分配金額的比例約98.52%。

銷售市場交易冷熱不均

投資主體構造單一

現如今，基礎設施建設公募基金REITs市場經營規模平穩擴張，資產類型井然有序擴展，在管理構建新發展格局和推進基礎設施建設高質量發展的層面發揮了日漸重要作用。

具體而言，已上市的公募基金REITs增加到27只，募資貼近千億，回收利用資產關鍵用以自主創新、節能低碳和民生發展等設施補齊短板行業，可推動新增加項目投資超4400億人民幣；已上市與在審批的新項目覆蓋基礎設施資產類型，從兩年前的高速公路、產業園、廢水處理、生態保護、物流倉儲配送等，擴充至保障性租賃住房、綠色能源、新能源技術等。還有另外數百單儲備項目正在推進中，在未來將擁有更多并未覆蓋資產類型列入公募基金REITs。

依照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》中“不斷完善擴募體制，著力打造多層面基礎設施建設REITs市場”的需求，第一批4單公募基金REITs擴募新項目于2023年6月16日取得成功落地式，在我國公募基金REITs市場宣布產生先發與擴募一體兩翼的新發展格局，公募基金REITs進到高速發展環節。

事非經過不知難，成如非常容易卻艱苦。做為資本市場新丁，公募基金REITs的2年拼搏之途不大概只有寬闊大道，也曾經遭遇二級市場交易分階段冷熱不均、底層資產突發性“灰天鵝”、缺乏增量資金進入市場、信息公開與管理效率均衡點仍待探索等問題。

以全市場數據來看，已上市的27只公募基金REITs商品近年來都出現一定程度的下挫，其中還有3只商品下滑超出20%。

針對最近公募基金REITs市場交易量口味淡及其一些產品出現嚴重價格調整，宋鑫表明，“這和場地投資者結構單一有一定關系。由于現在場地投資人主要集中在投資者，投資人的資產久期、投資建議與公募REITs產品特征上存在一定的差別。”

也是有業內人士表示，最近公募基金REITs市場價錢走低、項目投資避險情緒升高，是行業充足博奕中的正常調整，但也反映出銷售市場建設過程中存在一些更深層次的難題和困惑，一部分體制分配與市場需求配對水平有待提升，需要進一步創新發展。

除此之外，“灰天鵝”事情都是“弄傷”公募基金REITs主要表現的一大要素。而記者在調查中發覺，那也是產業園類公募基金REITs越來越注重簽訂顧客的產業分布、規模構造，積極提高抗規律性的主要原因。

怎樣避免公募基金REITs現階段繁雜的金融結構和設定比較多的管理層次危害底層資產的經營效率，是多名私募基金經理所面臨的一同課題研究。

“公募基金REITs作為一項具有相對高度產業鏈金融屬性科技創新產品，在初次發售和初次擴募的執行過程中并沒有例子可尋，必須在財產合規管理、重大資產重組、納稅籌劃、資產估值、股票基金整治架構設計、擴募開售標準等方面與多方持續溝通交流、不斷嘗試，發現的問題并處理問題。”博時蛇口產園REIT私募基金經理劉玄表明。

中航證券首席經濟學家董忠云覺得，就目前公募基金REITs示范點實踐活動看，管理制度依然存在進一步優化空間。第一，現階段，公募基金REITs發行上市審批全過程涉及到發改委、中國證監會、滬深交易所、中國證券投資中基協等多部門，牽涉單位多、時間成本高。第二，在我國公募基金REITs是由擁有基礎設施建設ABS的形式擁有建設項目企業的所有股份，管理體制等級會比較多，各參與方中間職責權限定義、溝通協作等多個方面很有可能是有風險的。

自主創新，不停步

探尋，走在路上

國內資本市場三十余年的改革創新實踐活動，始終都是邊探尋邊匯總，展現示范點、改善與標準持續正向循環的演變方式，公募基金REITs市場也是如此。

在中國證監會有關負責同志看起來，公募基金REITs示范點至今、尤其是轉到常態發售新的發展階段至今，資產類型平穩擴展，基本規章制度加快構建，管控架構基本上搭建，市場運行總體平穩，逐漸走出了一條中國特色的REITs發展之路。下一步，中國證監會會以推動常態發售為突破口，加快推進REITs市場高質量發展的。

對于市場生態系統進一步優化，多名公募基金REITs新項目基金托管人一同號召，健全信息公開等基本規章制度，擴寬公募基金REITs投資人人群。

劉立宇可以先從四個方面開展體系搭建：一是不斷完善發售、信息公開等基本規章制度。健全商品擴募資產估值和定價體系；制訂創新推出臨時性信息披露指引，進一步明確重大事情公布規定；標準治理模式的責任協議、健全REITs管理體制。二是夯實和擴寬公募基金REITs投資人人群。促進社會保險基金、養老保險金、年金等配置型長期性投資者參與投資，積極培育系統化公募基金REITs投資人人群，助推銷售市場安全運行。三是切實加強二級市場基本建設，完善二級市場流動性支持制度體系，健全做市體制。四是促進健全別的配套措施。進一步明確基礎設施建設REITs的賬務處理方式及稅收管理實施細則；在公募基金REITs試點經驗前提下，盡早促進基礎設施建設REITs重點法律。

宋鑫期待，在未來的現行政策支持下，投資者結構進一步豐富，大量配對公募基金REITs特性資金進入市場。與此同時基金托管人搞好信息公開，與投資人保證信息透明、全透明。

廣發證券首席經濟學家本來提議，繼續留在準入條件、信披規定、審批流程等多個維度開展標準提升。準入條件層面，相信隨著銷售市場遮蓋基礎設施種類不斷完善，準入條件亦可更為優化；信披規定層面，后面還應當逐層發布物流倉儲配送、保障性租賃住房等大類資產審批及信息披露規則；審批流程層面，在貯備公募基金REITs內容進行逐步申請的過程當中，底層資產合規管理文檔確認、跨區域/多部門聯合的協調對接依然存在進一步優化空間。

在董忠云看起來，可以從兩個方面進一步優化公募基金REITs基本規章制度。一方面，進一步優化公募基金REITs發售審批流程。探索研究進一步統一審核標準、提升示范項目推薦和審批程序流程，提升發售和審批高效率。另一方面，進一步優化交易規章制度，改進公募基金REITs流通性。