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中信證券：相信房地產銷售將在四季度觸底，政策深化和未來更多政策出臺將為2024年市場企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件
我們認為，隨著房價和投資下行壓力進一步增加，政策有望呈現更加積極的態(tài)勢。我們期待2024年房地產市場走向平穩(wěn)，行業(yè)復蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項目竣工。現階段，我們看好換牌相對充分，資產質量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復蘇的銷售平臺；也看好估值已經充分調整，預計年度應收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
▍房屋銷售繼續(xù)下滑，房價下降預期亟待扭轉。
2023年1-11月，商品房銷售面積10.05億平米，同比下降8.0%，降幅較上月擴大0.2pcts；銷售額同比下降5.2%，降幅擴大0.3pcts。11月單月，商品房銷售面積同比下降10.3%，降幅收窄0.7pcts；銷售額同比下降8.6%，降幅擴大0.5pcts。在各地出臺政策支持居住需求特別是改善性需求背景下，12月前14日我們跟蹤的高頻網簽數據有所改善，14個樣本城市二手房網簽套數同比增長25.1%，自9月以來連續(xù)4個月正增長；42個樣本城市新房網簽套數同比下降18.2%，相較9月降幅收窄。但是，大多數城市的二手房交易量并未達到足夠房價走穩(wěn)的均衡值。大中城市房價跌多漲少，房價下降預期仍在發(fā)酵。微觀數據表現較差，大公司2023年前11月銷售額同比下降9%，銷售面積同比下降18%，11月當月市場下行幅度大于前11月累計下降幅度。
▍開工單月同比回正，不過微觀指標顯示企業(yè)投資熱情低落。
根據國家統計局，2023年1-11月，全國房屋新開工面積87,456萬平米，同比下降21.2%，降幅收窄2pcts；竣工面積65,237萬平米，同比增長17.9%；開發(fā)投資104,045億元，同比降低9.4%，降幅擴大0.1pcts。11月單月，全國房屋新開工同比上升4.9%，今年單月首次同比回正；竣工同比增長12.2%；開發(fā)投資同比下降10.6%，降幅縮窄0.7pcts。11月，國房景氣度指數93.42，較10月低點93.40小幅回升。行業(yè)統計數據顯示，保交付等工作取得一定的成效，建安開支略有復蘇。但我們擔心這種復蘇的可持續(xù)性。從微觀數據來看，企業(yè)投資熱情十分低落，只有華潤置地在2023年前11月的拿地銷售金額比超過50%，越秀地產，招商蛇口，濱江集團等2022年拿地較為積極的公司，在2023年拿地熱情也大幅下降。
▍土地市場降溫，未來開發(fā)活動集中在核心城市。
9月自然資源部建議放開土地成交價格上限，截至目前22個集中供地城市中的18個城市（除北京、上海、深圳和寧波）已恢復價高者得模式。根據Wind統計，全國100大中城市2023年1-11月累計住宅類土地成交總價為1.89萬億元，同比下降25.5%，11月住宅類土地成交溢價率為3.29%，為2023年以來最低點。我們跟蹤的代表企業(yè)拿地高線化趨勢持續(xù)，11月拿地金額同比提升43%而拿地面積同比僅提升7.6%。我們注意到未來開發(fā)重心轉向核心城市。
▍政策釋放有效需求，期待市場在2024年復蘇。
12月14日北京和上海發(fā)布通知，調整優(yōu)化普通住房標準和個人住房貸款政策，加之深圳此前出臺的政策，目前三個一線城市均實現首套或二套房最低首付比例和貸款利率下限降低，更多房屋作為普宅享受稅收減免，顯著降低了二手房交易成本。我們認為一線城市的房價具有風向標意義，政策進一步鼓勵需求釋放有助于扭轉房價持續(xù)下行預期，提振居民置業(yè)意愿，緩解市場下行斜率。我們相信房地產銷售將在四季度觸底，當前政策深化和未來更多政策出臺將為2024年市場企穩(wěn)創(chuàng)造有利條件。
▍風險因素：
政策效果不及預期，市場繼續(xù)下行的風險；房地產市場銷售表現的企穩(wěn)回升還需要一定的時間，銷售基本面的恢復存在不確定性；部分房地產企業(yè)在過往拿地不足，可售資源不及預期，盈利能力有進一步下行的風險；房地產企業(yè)的存貨跌價準備風險。
▍期待政策發(fā)力，關注產業(yè)鏈的可能復蘇順序。
我們認為，隨著房價和投資下行壓力進一步增加，政策有望呈現更加積極的態(tài)勢。我們期待2024年房地產市場走向平穩(wěn)，行業(yè)復蘇的順序可能是二手房交易——新房交易——企業(yè)信用——開發(fā)投資——企業(yè)拿地——項目竣工。現階段，我們看好換牌相對充分，資產質量較高的龍頭房企；看好最先受益于京滬二手交易量復蘇的銷售平臺；也看好估值已經充分調整，預計年度應收款壓力不大的大物業(yè)管理公司。
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