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5月份北京市二手房市場減溫 連壞單受阻 一部分小區業主談判桌積極減價
本報訊記者吳艷新
“5月中下旬至今，大家地區店面帶看顧客量有小幅度增強，成交價相對性以前穩定降低。”麥田房產一位藝人經紀人向《證券日報》記者說，5月份，部分有“連壞單”的居民為了避免毀約而心急下降牌價，根本不需要講價，小區業主自己上談判桌上就立馬降價。
據北京建委官方網站數據分析，截止到5月30日，5月份北京市二手房網簽12117套，同比下跌13.0%。而據麥田房產數據表明，5月份，根據麥田房產成交北京二手房成交均價環比下跌3.1%。
“北京市二手房市場仍屬于自由競爭，行業整體表現就是掛牌量提升但買賣價下跌。”另一位房地產經紀人向《證券日報》記者說，其背后關鍵只有兩個層面緣故：一是有買房需求的大多是更換連壞單，即“賣舊買新”，需要將名下的房產掛牌出售；二是必須盡快將掛牌上市樓盤轉現，用于購買新購房源合同款，連壞單單有成交周期和支付節點，因而伴隨著支付連接點靠近，小區業主只有迫不得已將掛牌上市出售房源價錢一降要降。
牌價下跌議價空間擴大
“5月份，太陽公元在房屋出售源81套，小區業主降價有46套，占有率56.8%；紅璽臺在房屋出售源19套，小區業主降價有8套，占有率42%。降價樓盤多，可是力度并不是很大，總價格強的樓盤優惠幅度在30萬-70萬之間。”麥田房產太陽宮一區紅璽臺一店經理史玢玢向《證券日報》記者說：“從掛牌量來說，我店所在地是中高檔標底房地產，價格定位在1000萬-5000萬之間，整體掛牌量上調5%-10%。”
依據麥田房產資料顯示，5月份，北京市二手房掛牌量環比增加3.7%；二手房掛牌平均價環比下跌0.1%。此外，二手房議價空間與上月對比擴張0.37％。與4月份對比，不僅業主預估逐漸下降，并且價格方面也更喜歡作出妥協以換取交易量。總而言之，交易量變緩，掛牌量提升，銷售市場去化進一步承受壓力。
“小區業主忽然積極降價狀況經常發生，心急賣房子的小區業主優惠幅度比較大，且會一降要降。一部分小區業主到談判桌自己也積極降價，根本不需要講價。”麥田房產天通苑城東區新版流星花園一店藝人經紀人喬召向《證券日報》記者說，比方說一單早已合作的買賣，原本小區業主交易量預估為520萬余元-525萬余元，小區業主原句是“小于520萬余元就不賣了”，不過后來在談判桌下降2次價，最終以508萬余元價錢簽訂。
“盡管時下歸屬于自由競爭，可事實上從掛牌上市樓盤的結構來看，樓齡超出20年的房子占據一半左右，供給的結構性問題仍然存在，買房者挑到適宜房屋的難度系數仍然很大。”麥田房產覺得，從買房者的角度來看，在下滑的市場環境下買房者把握所選擇的主導權，擁有更充裕的時間選擇合適的房屋。
在喬召看起來，很多業主會把自己的手里的老破舊樓盤更換，現在市面上存在許多更換連壞單狀況。但自由競爭下，購房者觀望情緒深厚。
麥田房產北京亦莊西區哆啦a夢大雄店藝人經紀人謝麗慶坦言：“我現在接觸到的2個顧客，一個不能先預定酒店，另一個害怕下手，即便房子降價迅速，依然怕行差踏錯節奏感。出現這樣的預估后，造成有相當一部分掛牌上市樓盤，價格已接近尾套著乃至小于套著賣價。”
這一現象背后，有一個問題值得注意，即假如市場利率減弱，那樣連壞單會不會僵持不下？毀約難題是否會接踵而來？
市場前景如何走？
回望上年11月份到12月份，疫情沖擊，北京市市場的需求遭受庫存積壓。現在2月、3月份，抑制的要求在短期內密集釋放出來，二手房市場邁入強悍反跳，一些猶豫的用戶也因為當年的熱度提溫所以被驅使進入市場。
“3月底，北京市二手房市場處在高點時，我害怕再次價格上漲，就定好了一套880萬余元房子，如今心急賣出名下的房產，但好多組購房者都最少來說過兩三次，就是沒提交訂單。”5月31日，陳女士（筆名）向《證券日報》新聞記者表露，如今掛牌出售房屋的居民大多數都是更換要求，歸屬于“買新賣舊”的驚天單。但4月份至今銷售市場減溫，掛牌上市房子依然并沒有售出，如今較為擔憂因為賣不掉房屋而造成買房違約。
陳女士的焦慮并不稀奇。“為了能趕買房子的支付連接點，我掛牌上市售賣的樓房價格已經一降要降，從700余萬元降至679萬余元，但潛在性顧客僅給出了660萬元的價格，這個比2021年同社區同房型樓盤交易量最低價位更低接近40萬余元。”馬女士（筆名）向《證券日報》記者說：“賣房子銷量‘心如死灰’，假如無法達到上一年的價錢，我準備把要訂新房毀約。”
“假如絕大多數小區業主懷有跟馬女士一樣的態度，那樣連壞單買賣將僵持不下，從而會帶來違約賠償等起訴，不益于提高市場利率。”某專業人士向媒體如果是稱。
對于此事，有麥田房產投資分析師還表示，目前市場在房屋出售源逐漸增多，銷售市場觀望情緒提升，造成更換傳動鏈條運轉不暢，預估銷售市場不久的將來一兩個月要經歷一個分階段探底的一個過程。
從政策端來說，盡管最近北京出臺了“帶押產權過戶”等舉措，但現行政策目的是為了提升交易過程，提高流通效率，對市場供需端預估及進入市場個人行為是不是造成實質危害，還有待觀察。
針對6月份二手房走勢，史玢玢表明，預估將和5月份差不多。6月份想銷售成交，減價是速度最快的方式。要是沒有國家扶持政策頒布，估計銷售市場不容易有較大的波動。
喬召覺得：“大幅度減價概率不大，有可能會一部分著急賣的樓盤在5月份沒成交，6月份還會有一個小幅的減價。”謝麗慶表明，一部分檢漏的老板會出去購房，現在要這種顧客撕掉一個口子，推動別的顧客的消費力。6月份，預估銷售市場會吞掉很多“已買后賣”業主收益。
但是，在行業內看起來，伴隨著交易雙方價錢博奕慢慢進行，及其“賣一買一退減個人所得稅”現行政策年末完畢，預估后半年很多業主都會選擇在年內進行更換以節約更換個人所得稅，再累加年底買房需求小高峰，北京市二手房市場或者在年底邁入顯著翹尾市場行情。
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