1.商業(yè)地產(chǎn)如何設(shè)計(jì)融資模式

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何規(guī)劃求解答

4.商業(yè)地產(chǎn)顧客動(dòng)線分析怎么設(shè)計(jì)?

5.旅游商業(yè)地產(chǎn)的概念怎樣解釋?旅游商業(yè)地產(chǎn)怎樣規(guī)劃與設(shè)計(jì)?

6.城市綜合體設(shè)計(jì)的四大誤區(qū)

7.商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃？

商業(yè)地產(chǎn)如何設(shè)計(jì)融資模式

       眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)。對(duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當(dāng)然可能為減輕利息壓力，部分也會(huì)采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當(dāng)政府提高開(kāi)發(fā)貸款的門檻后（四證金，35％自有資金），部分實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對(duì)較高（12％～15％的點(diǎn)位），更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。隨著新的房地產(chǎn)信托政策出臺(tái)（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保），這條路基本也被堵死了。對(duì)于自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，目前的市場(chǎng)行情下，可行的融資策略是與基金合作開(kāi)發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是國(guó)內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常用到的前端融資方式。解決了建設(shè)資金的問(wèn)題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問(wèn)題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行還未開(kāi)展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的業(yè)務(wù)，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長(zhǎng)投壓力下的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只好選擇項(xiàng)目→建成就快速銷售商業(yè)物業(yè)的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產(chǎn)權(quán)式商鋪，利用較高的固定回報(bào)來(lái)吸引投資者，為了讓這種回報(bào)看起來(lái)更可信，后來(lái)又慢慢導(dǎo)入了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔(dān)保機(jī)構(gòu)，一般來(lái)講，大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年的投資回報(bào)遠(yuǎn)達(dá)不到支付給投資者的固定回報(bào)，開(kāi)發(fā)商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來(lái)償還銀行貸款。產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)漸漸變成了不折不扣的融資性金融產(chǎn)品，它的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值已經(jīng)不重要，投資者關(guān)注的是可信固定回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講也就是以8％、9％的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會(huì)高于這個(gè)數(shù)，如果開(kāi)發(fā)商是個(gè)現(xiàn)金流管理的高手并且不斷地有好的新項(xiàng)目上馬，這樣的操作不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均投資回報(bào)是要高于這個(gè)數(shù)字的。然而一旦開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)從自己的現(xiàn)金流中支付給投資者租金時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)陨懋a(chǎn)生的現(xiàn)金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報(bào)，到那時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者將會(huì)蒙受巨大的損失。在產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)方式受到限制或者難以行得通時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了其他的后端融資或變現(xiàn)方式，部分開(kāi)發(fā)成熟、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，可以向銀行申請(qǐng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款；另外，具備一定規(guī)模并且收益質(zhì)量良好的商業(yè)物業(yè)可以通過(guò)REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發(fā)行REITS，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開(kāi)創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達(dá)等大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)合作的嘗試和努力，未來(lái)幾年將會(huì)有越來(lái)越多的REITS境外上市。同時(shí)，具備一定規(guī)模、并且質(zhì)地不錯(cuò)的商業(yè)物業(yè)還可以通過(guò)CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持這證券）的方式來(lái)融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產(chǎn)不同而已。萬(wàn)達(dá)在發(fā)行REITS上市受阻的情況下，通過(guò)發(fā)行總價(jià)值1.45億美元的CMBS產(chǎn)品來(lái)取得后端融資，這是國(guó)內(nèi)此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報(bào)的現(xiàn)金流，但CMBS是債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，而REITS是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品。REITS的銷售對(duì)象主要是個(gè)人投資者，CMBS將主要針對(duì)銀行間市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)的投資者。正式因?yàn)橥顿Y群體的不同以及證券性質(zhì)的差異（股權(quán)VS債權(quán)），預(yù)計(jì)CMBS在國(guó)內(nèi)的發(fā)展將會(huì)快于REITS，會(huì)被越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所運(yùn)用。相對(duì)于國(guó)內(nèi)山商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)融資方式過(guò)于落后，未來(lái)幾年這個(gè)領(lǐng)域的創(chuàng)新將會(huì)取得長(zhǎng)足的發(fā)展，上述的各種融資方式將會(huì)逐漸成為常規(guī)渠道。不久的將來(lái)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)采取的融資方式包括：前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合后端融資：整售給機(jī)構(gòu)投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪散售/銀行經(jīng)營(yíng)貸款。這些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預(yù)見(jiàn)得到，單純依靠銀行貸款來(lái)為商地產(chǎn)融資將會(huì)慢慢減少。本文摘自于本人已出版的《戰(zhàn)略決勝未來(lái)——運(yùn)營(yíng)配稱鑄就商業(yè)地產(chǎn)王者》一書第四章，本書是國(guó)內(nèi)第一本從多視角闡述商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一本理論與實(shí)踐較完美結(jié)合的專著。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇

       招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)類1、中庭

       招商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)類1、中庭

       樓與樓之間之空間用地，即天井。中庭通常是指建筑內(nèi)部的庭院空間，其特點(diǎn)是形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，是建筑設(shè)計(jì)中營(yíng)造一種與外部空間既隔離又融合的特有形式，或者說(shuō)是建筑內(nèi)部環(huán)境分享外部自然環(huán)境的一種方式。

       中庭的應(yīng)用可解決地下建筑固有的一些問(wèn)題，諸如不良的心理反應(yīng)、外部形象與特征不明顯、觀景與自然光線的限制、方向感差等。

       2、前室、合用前室（1）防煙樓梯間：在樓梯間入口處設(shè)有防煙前室，或設(shè)有專排煙用的陽(yáng)臺(tái)、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級(jí)防火門的樓梯間。

       （2）防煙樓梯前室：進(jìn)入防煙樓梯間前的一塊封閉獨(dú)立區(qū)域，需要用耐火極限2H隔墻和1.5H樓板與其他區(qū)域隔開(kāi)，如需開(kāi)門需要乙級(jí)防火門。

       （3）消防電梯前室：消防電梯前（廳）一塊獨(dú)立的區(qū)域，耐火要求同第2條。

       （4）合用前室分為兩類：防煙樓梯與消防電梯合用前室；兩個(gè)剪刀樓梯間共用一個(gè)前室，個(gè)剪刀樓梯間與消防電梯三前室合用是不允許的。

       3、通道動(dòng)線（內(nèi)部）

       商場(chǎng)通道主要?jiǎng)澐譃橹魍ǖ篮透蓖ǖ溃魍ǖ谰褪侵笇?dǎo)顧客行動(dòng)的主線，副通道就是指導(dǎo)顧客在店內(nèi)流動(dòng)的支點(diǎn)。賣場(chǎng)的通道動(dòng)線設(shè)計(jì)是根據(jù)商場(chǎng)配置的位置跟陳列來(lái)設(shè)計(jì)的。優(yōu)秀的通道動(dòng)線設(shè)計(jì)，能夠引導(dǎo)顧客按照設(shè)計(jì)自然走向商場(chǎng)的每一個(gè)角落，接觸到賣場(chǎng)的所有商品，有效利用商場(chǎng)的空間。

       4、開(kāi)間與進(jìn)深

       開(kāi)間：兩橫墻間距離。

       進(jìn)深：兩縱墻間距離。有些結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)橫墻不全在短軸，這種情況不能把開(kāi)間簡(jiǎn)單看做兩橫墻間距離，而一般根據(jù)房間門的朝向來(lái)區(qū)分，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間。

       5、外立面

       指物體和物體的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來(lái)的形象和構(gòu)成的方式。建筑外立面即是除屋頂外建筑所有外圍防護(hù)部分。

       6、容積率

       又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

       7、荷載

       是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載。

       8、下沉式廣場(chǎng)

       是城市休閑廣場(chǎng)的一種設(shè)計(jì)手法，應(yīng)當(dāng)與鄰近地下空間串連融合，成為整個(gè)空間序列中的重要組成部分。他是一個(gè)圍合式的開(kāi)敞公共空間，將人流往下吸引，極大提高地下商場(chǎng)的租賃價(jià)值。

       9、臨街面

       與街道相臨的一面。

       10、裙樓

       一般指在一個(gè)多層建筑的主體下半部分，修建在橫切面機(jī)大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

       11、層高

       下層地面到上一層地面的距離。

       12、凈高

       層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花板到地面的距離。

       13、柱距

       兩根柱子中心線到中心線的距離。

       14、回廊

       在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的曲折環(huán)繞的回形走廊。

       15、挑檐

       樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其實(shí)起到美觀效果。

       16、“金角銀邊”

       轉(zhuǎn)角商鋪叫做“金角”，沿客動(dòng)線干道的路兩邊稱作“銀邊”說(shuō)明商業(yè)價(jià)格極高。

       商業(yè)地產(chǎn)名詞解釋

       賣場(chǎng)行業(yè)類17、扣點(diǎn)計(jì)算、抽成扣率

       扣點(diǎn)就是商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)抽成。這個(gè)扣點(diǎn)分為兩塊：一塊是基礎(chǔ)扣點(diǎn)，這是在簽定合同的時(shí)候就在合同中列明的，例如扣點(diǎn)25%，管理費(fèi)2%，衛(wèi)生費(fèi)1%合計(jì)28%。那么在正常銷售的情況下你每銷售100元就要給商場(chǎng)28元，其計(jì)算公式如下：100*（25%+2%+1%）=28。

       另一塊是臨時(shí)大型活動(dòng)的扣點(diǎn)。例如商場(chǎng)每逢大型節(jié)假日就會(huì)舉辦買減、買贈(zèng)、買送等等活動(dòng)，這種活動(dòng)的扣點(diǎn)一般是臨時(shí)洽談的。或者是廠方在特殊情況時(shí)可以向商場(chǎng)申請(qǐng)扣點(diǎn)。例如有團(tuán)購(gòu)的工作服，本來(lái)應(yīng)該正價(jià)銷售的，結(jié)果為了優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)客戶，會(huì)低于正常折扣價(jià)，而在這種情況時(shí)可以向商場(chǎng)申請(qǐng)降低扣點(diǎn)。

       18、坪效計(jì)算

       坪效是臺(tái)灣經(jīng)常拿來(lái)計(jì)算商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益的指標(biāo),指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額(營(yíng)業(yè)額÷專柜所占總坪數(shù))。一般來(lái)說(shuō)，O2O電商賣場(chǎng)比傳統(tǒng)賣場(chǎng)坪效高出3-4倍。

       19、人流量

       人流量是在計(jì)劃開(kāi)店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過(guò)的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過(guò)該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開(kāi)車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過(guò)來(lái)消費(fèi)，就不算對(duì)面的人流量。

       20、超外

       超市經(jīng)營(yíng)區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營(yíng)者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動(dòng)消費(fèi)，租金價(jià)格很高。

       21、商品描述

       指各商品詳細(xì)的名稱，規(guī)格，產(chǎn)地，生產(chǎn)日期，保質(zhì)期及條形碼。

       22、拉排面

       商品沒(méi)有擺滿貨架的時(shí)候，利用先進(jìn)先出的原則，將商品向前排列，使排面充盈，豐滿。

       23、拾零、理貨、碼貨

       撿回遺棄在各角落的零星商品，把凌亂的商品清理整齊，整齊地堆放商品。

       24、端架

       貨架兩端的位置，也是顧客在賣場(chǎng)回游經(jīng)過(guò)頻率最的地方。

       25、先進(jìn)先出

       先進(jìn)的貨物先銷售

       26、堆頭

       印“促銷區(qū)”通常用棟板，鐵筐或周轉(zhuǎn)箱堆積而成。

       27、價(jià)格卡

       也稱價(jià)簽，用于標(biāo)示商品售價(jià)并作定位合理的標(biāo)牌。

       28、價(jià)格牌

       （以上回答發(fā)布于2017-04-20，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何規(guī)劃求解答

       市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。

       項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。

       建筑規(guī)劃方案主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置，各種戶型的數(shù)量、建筑面積等。應(yīng)附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。

商業(yè)地產(chǎn)顧客動(dòng)線分析怎么設(shè)計(jì)?

       雖然不是在上海，但以外來(lái)人的客觀角度觀察杭州目前商業(yè)的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)杭州商業(yè)地產(chǎn)目前并未獲得其應(yīng)有的市場(chǎng)關(guān)注度，市場(chǎng)塑造力偏低，這一局面產(chǎn)生自許多復(fù)雜原因。眾所周知，一個(gè)成功商場(chǎng)誕生的背后，有許多在規(guī)劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學(xué)習(xí)并參建的一些成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，提供以下幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的重要因素。

       明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位的重要性。一個(gè)成功的商場(chǎng)需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來(lái)訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購(gòu)物的附加價(jià)值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個(gè)商場(chǎng)的購(gòu)物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來(lái)到商場(chǎng)消磨其閑暇時(shí)光。國(guó)內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場(chǎng)做得更成功。因此，商場(chǎng)在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思考方向的確認(rèn)。

       主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場(chǎng)的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過(guò)去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場(chǎng)形象的提升，并增加商場(chǎng)的辨識(shí)度。作為商場(chǎng)吸引目的性購(gòu)物人潮的引力來(lái)源，主力店對(duì)于商場(chǎng)發(fā)展的帶動(dòng)具有十分重要的影響，是商場(chǎng)成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購(gòu)物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對(duì)于賣場(chǎng)面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)者必須在商場(chǎng)的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來(lái)所面對(duì)的難題便越少。

       商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場(chǎng)地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車，增加商場(chǎng)成功的機(jī)率，因此商場(chǎng)在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個(gè)重點(diǎn)。

       周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。比如說(shuō)在商業(yè)街、步行街、**院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說(shuō)是集休閑和購(gòu)物于一體的地區(qū)。

       交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來(lái)交通上的便利，因此商業(yè)價(jià)值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場(chǎng)選址的重點(diǎn)。

       商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對(duì)商場(chǎng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說(shuō)群聚會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但是因?yàn)樯痰甓啵軌驖M足客戶的多方面需求，所以人群也會(huì)比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢(shì)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引更多的顧客來(lái)購(gòu)買。

       合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說(shuō)，選址對(duì)氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會(huì)產(chǎn)生影響，一般都會(huì)選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對(duì)顧客有益對(duì)存在商城里的貨物也有好處。

       商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來(lái)城市規(guī)劃的變遷影響商場(chǎng)的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會(huì)吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。

       商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場(chǎng)動(dòng)線。而在商場(chǎng)的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動(dòng)線外，必須同時(shí)提供專用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。

       動(dòng)線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動(dòng)線可讓顧客愿意在商場(chǎng)做更長(zhǎng)時(shí)間的停留，絕對(duì)是商場(chǎng)動(dòng)線規(guī)劃的不二法門。商場(chǎng)在進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會(huì)對(duì)顧客的心理產(chǎn)生作用。

       項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場(chǎng)的平面配置應(yīng)合乎商場(chǎng)的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購(gòu)商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場(chǎng)是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類型的商品對(duì)賣場(chǎng)空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。

       同時(shí)，賣場(chǎng)的平面配置應(yīng)能鼓勵(lì)、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣場(chǎng)作更長(zhǎng)時(shí)間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個(gè)逛街購(gòu)物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵(lì)更多附加的購(gòu)物行為。

       商業(yè)空間良好視覺(jué)設(shè)計(jì)的重要性。商場(chǎng)的空間的整體視覺(jué)設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個(gè)具強(qiáng)烈辨識(shí)性的商場(chǎng)視覺(jué)設(shè)計(jì)將有助于消費(fèi)者建立對(duì)商場(chǎng)的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺(jué)環(huán)境絕對(duì)是商場(chǎng)環(huán)境扣分的重要的因素，視覺(jué)設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場(chǎng)的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修的色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都為賣場(chǎng)視覺(jué)形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣場(chǎng)的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以形成整體賣場(chǎng)空間氣氛，并提升賣場(chǎng)的整體形象。

       商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場(chǎng)的人氣需要一些活力的引擎空間來(lái)帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂(lè)休閑設(shè)施絕對(duì)是商場(chǎng)活力與能量的來(lái)源，**院、娛樂(lè)場(chǎng)、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動(dòng)均是商場(chǎng)活力的來(lái)源。因此，一個(gè)成功的商場(chǎng)一定具備可以聚集人潮、胃納活動(dòng)的空間與主題賣場(chǎng)，讓購(gòu)物商場(chǎng)不只是消費(fèi)場(chǎng)所，更是社交與休閑娛樂(lè)的領(lǐng)域。

       商業(yè)場(chǎng)所快樂(lè)購(gòu)物氛圍營(yíng)造的重要性 。購(gòu)物消費(fèi)絕對(duì)該是歡樂(lè)愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來(lái)商場(chǎng)的目的除了購(gòu)物，還包括了放松與休閑，所以歡樂(lè)購(gòu)物氣氛的營(yíng)造對(duì)賣場(chǎng)而言絕對(duì)是必要的。因此，賣場(chǎng)在空間營(yíng)造上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購(gòu)物的樂(lè)趣，歡樂(lè)的購(gòu)物環(huán)境的塑造可由賣場(chǎng)的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂(lè)設(shè)施等來(lái)達(dá)成。

       商場(chǎng)合適文化背景依托的重要性。商場(chǎng)的規(guī)劃需要在地的思維及與時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個(gè)在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個(gè)城市均有其地方特色與文化背景。賣場(chǎng)的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時(shí)適地的考慮也是十分重要的。在北京，過(guò)去曾有一些試圖完全移植國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個(gè)在杭州的購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物行為的需求。

       在進(jìn)行選址的時(shí)候要考慮到潛在的商業(yè)價(jià)值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來(lái)的商業(yè)價(jià)值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場(chǎng)選址，可能會(huì)隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會(huì)在不久的將來(lái)成為鬧市，比如說(shuō)新城的開(kāi)發(fā)、老城的改建、開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國(guó)零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競(jìng)創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩(shī)家董”的選址規(guī)劃。

       成功的商業(yè)空間的設(shè)計(jì)的塑造總結(jié)起來(lái)就是要同時(shí)站在消費(fèi)者與賣場(chǎng)業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個(gè)空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購(gòu)物環(huán)境，也就是以上所提幾個(gè)要點(diǎn)所試圖做到的。

       這些觀念看起來(lái)都很簡(jiǎn)單、也很基本，但卻是很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過(guò)程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計(jì)者往往過(guò)于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的期望；而開(kāi)發(fā)商常常執(zhí)著于過(guò)去成功案例的復(fù)制，忘了適時(shí)適地的環(huán)境考慮，具體問(wèn)題具體分析。

旅游商業(yè)地產(chǎn)的概念怎樣解釋?旅游商業(yè)地產(chǎn)怎樣規(guī)劃與設(shè)計(jì)?

       顧客購(gòu)買單價(jià)=流動(dòng)線長(zhǎng)×停留率×購(gòu)買率×購(gòu)買件數(shù)×商品單價(jià)

       從以上公式可以看出，超市客流量的多少對(duì)銷售額有很大影響。要把超市做好，就需要使顧客盡可能多的停留、多買商品，盡可能提高來(lái)店顧客數(shù)和購(gòu)買單價(jià)。

       超市可以根據(jù)附圖來(lái)設(shè)計(jì)主力流動(dòng)線和配置主力商品。設(shè)計(jì)主流動(dòng)線要從中央陳列架的物理性配置、商品群的配置和主力品種的配置等方面來(lái)考慮。主力商品的配置則要遵循讓顧客到門店最深處去選購(gòu)商品或盡量延長(zhǎng)顧客流動(dòng)線的原則。一般情況下，讓顧客環(huán)繞主要通路選購(gòu)，圍繞中央陳列架選購(gòu)，能夠幫助商店取得更高的銷售額。

       例如，大型綜合超市可以采用“誘導(dǎo)型、集約型”賣場(chǎng)設(shè)計(jì)。因?yàn)榇笮途C合超市經(jīng)營(yíng)商品達(dá)幾十個(gè)分類，各類商品的功能不同，顧客的需求重點(diǎn)也不同，賣場(chǎng)設(shè)計(jì)的訴求重心也不同。以顧客的購(gòu)買習(xí)慣為準(zhǔn)繩，可將賣場(chǎng)商品分為兩大類：一類是“計(jì)劃性、習(xí)慣性購(gòu)買商品”，多為居民日常生活主要消費(fèi)的必需品，如糧、油、米、面、醬料、蔬果等，它們是吸引顧客的主要?jiǎng)恿Γ涣硪活愂恰胺怯?jì)劃性和隨機(jī)性購(gòu)買的商品”，如小吃、家居休閑用品、服裝等，顧客往往在看到該類商品后才能激起消費(fèi)者的需求動(dòng)機(jī)。

       因此，在賣場(chǎng)設(shè)計(jì)上，應(yīng)該根據(jù)顧客需求模式的不同，充分利用計(jì)劃性購(gòu)買商品對(duì)顧客的誘導(dǎo)功效，設(shè)計(jì)“走遍賣場(chǎng)布局法”。如將計(jì)劃性購(gòu)買商品布置在通道兩端、賣場(chǎng)四周及中間位置，或按非食品、食品、生鮮的順序設(shè)計(jì)賣場(chǎng)。因?yàn)榉鞘称凡皇穷櫩吞焯煨枨蟮牧?xí)慣性、計(jì)劃性購(gòu)買商品，生鮮是顧客每日的必需品，將生鮮設(shè)計(jì)在賣場(chǎng)終端，能有效延長(zhǎng)顧客在賣場(chǎng)內(nèi)停留的時(shí)間，促進(jìn)非計(jì)劃性購(gòu)買商品的銷售。

城市綜合體設(shè)計(jì)的四大誤區(qū)

       旅游商業(yè)地產(chǎn)的概念怎樣解釋?旅游商業(yè)地產(chǎn)怎樣規(guī)劃與設(shè)計(jì)？北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游房地產(chǎn)專家指出，旅游與商業(yè)結(jié)合，形成了“旅游商業(yè)地產(chǎn)”的概念。這實(shí)際上非常普遍。比如，商業(yè)步行街區(qū)(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開(kāi)放式風(fēng)景休閑區(qū)(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)(麗江、大理、鳳凰、平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等)：民俗民族風(fēng)情街區(qū)(陽(yáng)朔西街、昆明回族餐飲街等)。

       城市休閑中的核心項(xiàng)目——城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)。而旅游城市的特色商業(yè)休閑街區(qū)，已經(jīng)成為所有旅游集散城市必需發(fā)展的項(xiàng)目。可以說(shuō)，特色商業(yè)休閑街區(qū)，是旅游城市經(jīng)營(yíng)的靈魂——夜間娛樂(lè)游樂(lè)的中心、旅游購(gòu)物的基礎(chǔ)、城市人氣的象征、挽留游客的關(guān)鍵。

       旅游城市經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該對(duì)旅游商業(yè)房地產(chǎn)，給予最大程度的政策支持。開(kāi)發(fā)的具體模式有很多，其中古街區(qū)、民俗民族風(fēng)情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特色服務(wù)街區(qū)、綜合商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有很多可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽(yáng)朔西街都是成功的休閑商業(yè)街模式。

       大力推廣政府經(jīng)營(yíng)城市中開(kāi)發(fā)休閑商業(yè)街區(qū)，一個(gè)非常重要的因素就是休閑商業(yè)街區(qū)最終是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以有房地產(chǎn)商通過(guò)成熟的商業(yè)鋪面銷售與轉(zhuǎn)讓升值模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作，商業(yè)模式非常清楚，容易操作，有廣泛的成功經(jīng)驗(yàn)。

商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃？

       表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置；表現(xiàn)2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象；表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā)；表現(xiàn)4：尺度過(guò)于夸張。

       表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益；表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)；表現(xiàn)3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流；表現(xiàn)4：商鋪分割過(guò)于平均，不利于使用。

       表現(xiàn)1：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流；表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜；表現(xiàn)3：沒(méi)有充分預(yù)留停車；表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系。

       表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求；表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做；表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重；表現(xiàn)4：過(guò)度依賴主力店。

       商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃具體內(nèi)容是什么，下面中達(dá)咨詢?yōu)榇蠹医獯稹?/p>

       商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對(duì)于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過(guò)程中具有承上啟下的作用。

       但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。設(shè)計(jì)院、顧問(wèn)公司、招商代理公司及開(kāi)發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對(duì)此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類問(wèn)題也頗多。因此提出個(gè)人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

       一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用

       商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過(guò)程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開(kāi)發(fā)商自身的條件，對(duì)大量市場(chǎng)調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。這些要素和條件都將成為建筑師開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個(gè)方面：

       1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對(duì)土地進(jìn)行的分析和研究。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

       2、通過(guò)消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識(shí)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模擬分析和國(guó)內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、市場(chǎng)定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性論證。

       3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并對(duì)后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。開(kāi)發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的評(píng)估。

       商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤(rùn)最大化的原則，將各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的成功。商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對(duì)其所依存的建筑空間十分清晰。

       二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度

       商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。但我國(guó)現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對(duì)于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。目前，對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。而上面的準(zhǔn)則對(duì)于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來(lái)講，已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)的需求和發(fā)展了。

       隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場(chǎng)等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。

       以本人曾經(jīng)參與策劃的商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價(jià)或租金相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)和投資。但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

       每個(gè)商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個(gè)安全出口，但對(duì)于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個(gè)出口。設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于一個(gè)出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個(gè)相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門連通，且兩個(gè)防火分區(qū)的建筑面積之和不超過(guò) 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個(gè)安全出口”。依據(jù)規(guī)范，開(kāi)發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門或增加店鋪的建筑面積。但相鄰兩個(gè)商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營(yíng)的要求，而增大商業(yè)面積有與開(kāi)發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。

       此外，對(duì)于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營(yíng)矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營(yíng)業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于 1.4 米。”按照上面的規(guī)定，勢(shì)必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營(yíng)的面積。對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)裝等物品的零售型商業(yè)來(lái)講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的陳列和擺放。此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對(duì)后期商業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

       因此，對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來(lái)講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價(jià)值性的參考意見(jiàn)，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。

       三、把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的有效聯(lián)系

       建筑策劃對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方面的，對(duì)于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價(jià)值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，進(jìn)行一些簡(jiǎn)單說(shuō)明：

       1、高層樓體的選位與布局

       城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對(duì)于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會(huì)造成重要的影響。高層建筑對(duì)于道路形成的壓迫感，會(huì)對(duì)在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗專纬刹糠殖鞘芯G地廣場(chǎng)，擴(kuò)展了建筑本身的外部公共空間。這對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會(huì)產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺(jué)空間，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目本身的形象展示帶來(lái)一定的影響。因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過(guò)渡對(duì)于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。

       2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理

       當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時(shí)差和高峰期間的擁擠程度。車輛的進(jìn)出要考慮到對(duì)步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個(gè)臨時(shí)停車空間，以滿足臨時(shí)購(gòu)物的需求和緊急需要的考慮。分散停車是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車問(wèn)題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個(gè)停車場(chǎng)，平面往復(fù)式的停車設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車動(dòng)線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動(dòng)和商業(yè)的展示要求。

       3、項(xiàng)目整體使用功能的布置

       商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。對(duì)于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會(huì)更大。從本人接觸的一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢(shì)更有利于項(xiàng)目高價(jià)值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對(duì)商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測(cè)算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對(duì)街角形成破壞。

       總之，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，是多學(xué)科、多知識(shí)領(lǐng)域相互結(jié)合的產(chǎn)物，也是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增加過(guò)程中的重要途徑。因此，對(duì)此進(jìn)行更為深入的研究對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將是十分重要的工作。

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